Quiénes lo llevan
El equipo del área.
Los dos socios del estudio, con la ventaja de conocer el mercado desde Altara Propiedades: saben lo que vale una propiedad y lo que valen sus títulos.
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Abogados inmobiliarios en Santiago para quien compra o vende una propiedad y no quiere sorpresas, y para quien arrienda, invierte o hereda y necesita que el papel respalde lo que es suyo. Con la experiencia de mercado de Altara Propiedades, la unidad inmobiliaria del grupo.
Una propiedad vale
lo que dicen sus títulos.
Los leemos antes de firmar.
Altara Legal — Derecho Inmobiliario
Para quién
Un inmueble es casi siempre el activo más grande de una persona o de una empresa, y el que más papeles arrastra. Cada operación tiene un momento en que un abogado evita un problema de años: antes de firmar la promesa, antes de entregar las llaves, antes de aceptar la herencia.
El estudio de títulos es lo que separa una buena compra de un problema heredado. Revisamos, redactamos y acompañamos hasta la inscripción en el Conservador.
Contratos que se puedan hacer cumplir, desalojos por la vía rápida cuando el arrendatario no paga, y regularización de lo que quedó a medio inscribir.
Situaciones frecuentes
Encontré la casa y el corredor me apura a firmar la promesa.
La promesa obliga tanto como la escritura, y sus multas suelen ser el diez por ciento del precio. Antes de firmarla se revisan los títulos, los gravámenes y las condiciones de salida. Un estudio de títulos toma días; un problema de títulos, años.
Mi arrendatario no paga hace cuatro meses y no se va.
Desde la Ley 21.461 existe un procedimiento rápido para recuperar la propiedad cuando no se pagan las rentas, con restitución en plazos mucho menores que antes. Lo iniciamos con el contrato y el estado de deuda en la mano.
La propiedad está a nombre de mi abuelo que murió hace veinte años.
Hay que hacer la posesión efectiva, inscribirla y, si hubo varios herederos, adjudicar o vender. Sin eso no se puede vender ni hipotecar. Reconstruimos la cadena de títulos y la dejamos al día.
Quiero vender pero la propiedad tiene una hipoteca y un embargo.
Se puede vender, pero con orden: alzamiento de la hipoteca con el precio, alzamiento del embargo antes de la escritura. Coordinamos con el banco, el comprador y el Conservador para que la firma no se caiga.
La administración del edificio nos cobra gastos que no corresponden.
La ley de copropiedad regula qué se cobra, cómo se decide y cómo se reclama. Revisamos el reglamento y las cuentas, y actuamos ante la administración, la asamblea o el Juzgado de Policía Local.
Compré para arrendar y quiero contratos que me protejan.
Un contrato de arriendo bien hecho define garantía, reajuste, reparaciones, plazo y salida, y deja lista la vía de cobro. Es la diferencia entre una inversión y un dolor de cabeza.
Reglas que conviene saber
Casi todos los problemas con propiedades vienen de saltarse una de estas. Son las primeras que verificamos.
Es el período de la prescripción adquisitiva extraordinaria: si los títulos están limpios diez años, el dominio está firme.
Art. 2510 Código CivilLa promesa solo vale si consta por escrito, con plazo o condición y con el contrato prometido especificado. De palabra no existe.
Art. 1554 Código CivilPromesa, escritura e inscripción. La propiedad se adquiere con la inscripción en el Conservador, no con la firma ni con el pago. Hasta entonces, el dueño sigue siendo el vendedor.
Art. 686 Código CivilProcedimiento monitorio para recuperar la propiedad y cobrar rentas cuando el arrendatario no paga, en plazos mucho más breves.
Ley 21.461El precio se paga contra la inscripción, no contra la firma. Si le piden pagar antes de que la propiedad esté inscrita a su nombre, o firmar una promesa sin estudio de títulos, es el momento de llamar, no después.
Cómo trabajamos
Antes de cualquier firma, estudiamos los títulos, los gravámenes, las deudas y la situación de la propiedad. Le decimos por escrito si se puede comprar, con qué condiciones y qué falta.
Promesa, escritura, contrato de arriendo o de garantía redactados para su operación, no de plantilla. Cada cláusula pensada en lo que puede salir mal.
Notaría, banco, corredor y contraparte alineados para que la escritura se firme y se inscriba sin sorpresas. Un solo interlocutor para todo.
Inscripción, alzamientos y entrega. Y si después hay un conflicto —un arrendatario que no paga, un vecino, la comunidad— seguimos ahí.
Quiénes lo llevan
Los dos socios del estudio, con la ventaja de conocer el mercado desde Altara Propiedades: saben lo que vale una propiedad y lo que valen sus títulos.
Ver perfiles completos →Antes de escribir
Es la revisión de la historia legal de la propiedad durante al menos diez años: quiénes fueron dueños, cómo la adquirieron, si hay hipotecas, embargos, prohibiciones, servidumbres o juicios pendientes, y si la propiedad está bien inscrita y coincide con lo que se vende. Detecta lo que no se ve en la visita. Los bancos lo exigen para dar crédito; quien compra al contado debería exigirlo por la misma razón.
Con el procedimiento de la Ley 21.461, el juzgado puede ordenar la restitución en semanas si el arrendatario no se opone o no paga, en lugar de los muchos meses del procedimiento anterior. Se requiere el contrato de arriendo por escrito —idealmente con firmas autorizadas ante notario— y la cuenta de las rentas adeudadas.
Sí, una vez tramitada la posesión efectiva e inscrita la herencia a nombre de los herederos. Si son varios, todos deben concurrir a la venta o adjudicarse la propiedad previamente. Sin esos pasos, ningún Conservador inscribirá la compraventa.
Firmas autorizadas ante notario, para que sirva como título en un desalojo; mes de garantía y reglas claras para su devolución; reajuste, plazo y causales de término; responsabilidad por reparaciones y gastos comunes; y un domicilio del arrendatario para notificaciones. Un contrato que no se puede hacer cumplir no protege a nadie.
Las contribuciones siguen a la propiedad: las deudas pasan al nuevo dueño. Los gastos comunes también gravan la unidad. Por eso el estudio de títulos incluye certificados de deuda y la escritura debe regular quién paga lo pendiente antes de la firma.
En compraventas, con precio cerrado por el estudio de títulos y la redacción, generalmente proporcional al valor de la operación. En desalojos y cobros de renta, honorario por etapa. En regularizaciones y conflictos, según complejidad, siempre por escrito antes de aceptar el encargo.
